譲渡所得買ってから5年を超えると長期だけどその判断は1月1日時点で5年超かどうか

不動産投資の売り文句の一つに
 この物件は値下がりしません、5年後に売却すると長期譲渡所得になって税率もひくくていいです
というのがあります。

この、5年後に、というが問題で単純に買った日から5年ではありません。
買ってかから5年たったし売ってしまおう、とすると税率が高くなってしまうので要注意です。

長期譲渡は税率20.315%だけど短期譲渡は39.63%

まず、なぜ5年後に売却するといいのか、です。
それは、5年を超えてもっていた土地建物を売却した場合の税率が所得税、住民税あわせて20.315%、と固定されているからです。

不動産の売却でどれだけ儲けても(事業として売っている場合は別です)20.315%の税負担ですみます。
所得税住民税の最高税率が55%だということを考えると相当低いですね。
儲けがどれだけ大きくても、極端な話、億を超えるような儲けがでても20.315%ですから効果は大きいです。

しかし、5年以内に売却した場合は所得税、住民税あわせて39.63%となります。
一気にほぼ倍、ですね。

所有期間が5年を超えるかどうか、で税額が倍ほどかわってしまうわけです。

3,000万円で買った土地が仮に5,000万円で売れたとして税負担は
 長期譲渡所得の場合 4,084,000円
 短期譲渡所得の場合 7,926,000円
です。

売り時を逃してしまっては意味がありませんが、5年超かどうか、だけでこれだけ税額が変わります。

5年を超えているかの判断は売った年の1月1日時点

5年を超えて長期譲渡となるかどうかで税額は大きくかわります。

ただ、この5年を超えるかどうかの判断は売った日ではなく売った年の1月1日時点ですから要注意です。

例えば2015年12月1日に購入した物件を売却するとして2020年12月になれば5年たったし長期譲渡になる、と思いがちです。
しかし、税金計算上は次のように判断することとなります。

 2020年12月10日に売却した場合
  2020年1月1日時点の所有期間は4年と1月、5年を超えていないため短期譲渡となり税率39.63%

 2021年1月10日に売却した場合
  2021年1月1日時点の所有期間は5年と1月、5年を超えているため長期譲渡となり税率20.315%

5年というのは物件購入時にきいていておぼえている、という方が多いですが、1月1日時点で判断、というのは忘れがちです。

少しのことで税金が倍ちがいますから5年たったら売ろう、と考えている場合には注意です。

売却前に一度税金も思い出して

物件購入時に不動産屋からも5年超の考え方はきいていると思いますが5年経つうちに忘れがちです。

売却するときはテンション上がりがちですが一度税金のことも思い出してみましょう。

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